Capacité d'emprunt : comment les banques calculent votre taux d'endettement

Le taux d'endettement

C'est la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits, assurance comprise. Pour un crédit immobilier, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière fixent en règle générale un plafond de 35 %, avec une marge de dérogation laissée aux banques pour une partie de leurs dossiers.

Exemple de calcul : avec 4 000 € de revenus nets mensuels, une mensualité totale de 1 400 € correspond à un taux d'endettement de 35 %.

Le reste à vivre

Deux ménages au même taux d'endettement n'ont pas la même marge : 35 % de 2 500 € ne laisse pas le même budget que 35 % de 8 000 €. Les banques regardent donc la somme qui reste chaque mois une fois les crédits payés, selon la composition du foyer.

La durée

Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente le coût total. Les recommandations limitent en principe la durée à 25 ans, avec un peu plus de souplesse lorsque le projet comporte une construction ou un achat en VEFA.

L'apport et la stabilité

L'apport couvre habituellement au moins les frais de notaire et de garantie. La stabilité des revenus, la gestion des comptes et l'épargne restante après l'achat pèsent aussi dans la décision.

Améliorer son dossier

solder ou regrouper les petits crédits en cours ;
éviter les découverts dans les mois qui précèdent la demande ;
négocier l'assurance emprunteur, qui pèse dans la mensualité ;
faire étudier le dossier par un courtier qui sait quelle banque accepte quel profil.

Pour une estimation adaptée à votre situation, demandez une étude de crédit immobilier.

Questions fréquentes

Quel taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ?

En règle générale 35 % des revenus, assurance comprise, selon les recommandations du HCSF, avec une part de dérogations possible.

Les revenus locatifs comptent-ils ?

Oui, en général pour une partie seulement (souvent autour de 70 %), selon la banque et le type de location.